Судебная строительно-техническая экспертиза

Экспертом, 21.07.2013 г. в 12 час. 10 мин., в присутствии представителя Заявителя Павлова Ю.Д., был произведен натурный осмотр объекта исследования, а именно, нежилого помещения площадью 82,6 кв.м. по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н. В ходе осмотра проводилось выборочное фиксирование материалов, имеющих отношение к объекту исследования на цифровую камеру.      

- цифровая камера «SONY DCR-SR85»;

- рулетка GEOBOX РК2-20;

         - цифровой лазерный дальномер «Leica DISTO».

  Проводилось методом анализа и сопоставления данных в представленных для исследования документах, имеющих отношение к предмету экспертизы с нормативной литературой и результатов натурного обследования с нормативными требованиями. 

     В результате исследования установлено, что объект исследования представляет собой нежилое помещение общей площадью 82,6 кв.м., расположенное в подвальном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н и состоит из нежилого помещения площадью 47,8 кв.м., имеющего отдельный, изолированный от жилых помещений дома №3, вход с улицы;  на момент осмотра помещение  сухое чистое,  функционирует, как продовольственный магазин по продаже бакалейных товаров и напитков; в помещении имеется электроосвещение и электроснабжение (установлены шкафы прохладительных напитков  и торговое оборудование), без установки приборов учета, а также имеются два радиатора отопления установленные под окнами, высота помещения составляет 2,46 метра и нежилого помещения площадью 34,8 (32,8+2,0) кв.м., имеющего отдельный, изолированный от жилых помещений дома №3, вход со двора;   разделённого легкими перегородками  из металлических тонкостенных профилей, облицованных с двух сторон гипсокартонными листами на непосредственно помещение кладовой бакалейных товаров и прохладительных напитков, коридор, кладовую, а также санузел; на момент осмотра помещение сухое чистое и функционирует, как подсобное помещение для размещения магазина в соседнем  помещении площадью 47,8 кв.м.; в помещении имеется электроснабжение и электроосвещение (с установленным электрическим шкафом и приборами учета электроэнергии), отопление, централизованная система холодного и горячего водоснабжения, с установленными приборами учета на каждом трубопроводе, централизованная канализация; высота помещения составляет 2,00 метра; ограждающими конструкциями нежилого помещения являются кирпичные стены шириной более 0,5 метра; пол и перекрытие бетонные. Между собой помещения имеют проход с закрывающейся дверью.

   Рассматриваемые в исследовании помещения являются не жилыми. Для помещений такого рода, особенное значение имеет предназначение помещения. По своему предназначению нежилые помещения, условно, можно разделить, на:

•          образовательные: площади детсадов, вузов, школ;

•          здравоохранения: изолированные пространства поликлиник, больниц, станций скорой помощи, медицинских пунктов;

•          торговли, общественного питания: площади входят в состав магазинов, продовольственных и промтоварных, имущественных комплексов, которые производят и реализовывают продуктовые изделия, ресторанов, столовых, кафе;

•          административно-управленческие: офисы;

•          коммунально-бытового обслуживания: площади ателье, ремонтных мастерских, химчисток, диспетчерских пунктов, предприятий ритуальных услуг;

•          отдыха и развлечений: залы кинотеатров, ночных клубов;

•          иная недвижимость.

   Для каждого из перечисленных предназначений необходимы помещения со своими характеристиками.

    В вопросе определения не указывается непосредственно для каких нужд (для чего должны быть предназначены) помещения площадью 47,8 кв.м., и 34,8 кв.м., являющиеся в настоящее время частями помещения с общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н, поэтому эксперт рассматривает возможность формирования обособленных изолированных помещений площадью 47,8 кв.м., и 34,8 кв.м. исходя из общих требований, предъявляемых к нежилым помещениям, расположенным в жилых многоквартирных домах.

   Принимая во внимание расположение исследуемых помещений, их необходимо рассматривать, как помещения встроено-пристроенные, согласно п.3.22, Приложения Б. Термины и определения. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»,

« …3.22, Помещение, располагаемое в габаритах здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов здания более чем на 1,5 м.».

А также, как общественные, согласно п.3.21, Приложения Б. Термины и определения. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»,

« …3.21.помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района, и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Госсанэпиднадзора».

     Возможность нахождения нежилых и общественных по своему назначению помещений в составе помещений многоквартирного жилого дома обусловлено положениями СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»,а именно:

«…4.10 В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека …»

 также размещение подобного помещения не противоречит, следующему положению СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», что

«….Не допускается размещать:

специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);

все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч*; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м); бани;

предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;

прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м; общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты.

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

4.11 В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10 настоящего документа и в приложении Д СНиП 31-06…».

ПРИМЕЧАНИЕ: указанное положение входит в перечень, установленный Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (с изменениями и дополнениями).

    Помещения площадью 47,8 кв.м.  и 34,8 кв.м. имеют отдельный, изолированный от жилых помещений дома №3, вход с улицы, что соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, а именно:

- п. 3.3. СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"

«…3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.»;

- п. 6.9 СП 112.13330.2011. «Актуализированная версия СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями N 1, 2).

«6.9…Выходы из подвальных и цокольных этажей, являющиеся эвакуационными, как правило, следует предусматривать непосредственно наружу обособленными от общих лестничных клеток здания...»

   Причем размеры выходов помещения площадью 47,8 кв.м.  (1,97х1,08) и помещения площадью 34,8 кв.м. (1,92х1,02) ( см.рис.2), соответствует положениям п.4.2.5. СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с Изменением N 1)», а именно:

 «…4.2.5 Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина выходов в свету - не менее 0,8 м, за исключением специально оговоренных случаев…»

  Помещение площадью 34,8 кв.м. не имеет естественного освещения (отсутствуют окна), что допускается положениями таблицы 2, главы II. «Гигиенические требования к естественному освещению помещений жилых и общественных зданий», Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", в соответствии с назначением помещения.

   Помещение площадью 47,8 кв.м. не имеет собственного санузла и не оборудовано системами водоснабжения и канализации, что допустимо действующими нормами, но только в соответствии с назначением помещения, так, например, положения   СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2), устанавливают требования:

«…5.40 Устройство уборных в здании, где по расчету одновременно может находиться менее 50 человек или время нахождения посетителей по технологическим параметрам обслуживания менее 60 мин, предусматривается по заданию на проектирование. В административных, медицинских и социальных учреждениях, где проводится прием посетителей, устройство уборных для посетителей обязательно.»

«..5.42...Для предприятий площадью торгового зала менее 300 м  включительно необходимость уборных устанавливается заданием на проектирование…»

из которых очевидно, что наличие уборной (санузла) не является обязательным, а может предусматриваться решением собственника при определении назначения помещения.

    В результате исследования установлено, что приборы учета расхода электроэнергии отсутствуют в помещении площадью 47,8 кв.м., что согласно положений СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2), делает не возможным его самостоятельное использование, а именно п.8.2

«…При централизованном снабжении холодной и горячей водой, электроэнергией, газом и теплом и при наличии в здании нескольких групп помещений, принадлежащих разным организациям или собственникам, каждая группа помещений должна быть оснащена приборами автономного учета расхода энергии и воды.»

ПРИМЕЧАНИЕ: указанное положение входит в перечень, установленный Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (с изменениями и дополнениями).

      В результате исследования установлено, что помещения площадью 47,8 кв.м.  и 34,8 кв.м., как части помещения площадью могут использоваться, как самостоятельные объекты недвижимости, но только с учетом ограничений, налагаемых положениями

СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»; СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2); СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий" согласно функционального назначения помещений.

      Причем помещение площадью 34,8 кв.м. пригодно для самостоятельного использования на момент осмотра, а в помещении площадью 47,8 кв.м.  для самостоятельного использования необходимо провести мероприятия по оборудованию данного помещения приборами учета электрической энергии отдельно от помещения площадью 34,8 кв.м.

Вопрос 1.
Формирование обособленных изолированных помещений площадью 47,8 кв.м. и 34,8 (32,8+2,0) кв.м., являющихся в настоящее время частями помещения с кадастровым номером 222:33:0009998:0809 общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н, как самостоятельных объектов недвижимости и их постановка на кадастровый учет возможна, но при этом функциональное назначение помещений ограничено согласно положениям:

- СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» в части соблюдения требований Федерального Закона №384 от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

- Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий".

Вопрос 2.
Для создания на основе указанных частей помещения 3-Н самостоятельных обособленных нежилых помещений, пригодных для дальнейшего независимого использования и соответствующих строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам необходимо осуществить мероприятия по установке отдельного прибора учета расхода электроэнергии, непосредственно, в помещении №1 площадью 47,8 кв.м., что предписывается положением СП 118.13330.2012*» Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2)", в части соблюдения требований Федерального Закона №384 от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз»