Судебная строительно-техническая экспертиза

Судебная строительно-техническая экспертиза

Заключение эксперта №56-СТ/

На основании Определения Главного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2013 г. о назначении экспертизы и приостановлении производства по материалам дела  №В67-9007/2013.

На исследование представлено:

1. Материалы дела №В67-9007/2013 – 1 (один) том.

 

Перед экспертом поставлены вопросы:

1. Возможно ли формирование обособленных изолированных помещений

площадью 47,8 кв.м., и 32.8 кв.м., являющихся в настоящее время частями помещения с кадастровым номером 222:33:0009998:0809 общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н, как самостоятельных объектов недвижимости и их постановка на кадастровый учет?

2. Какие мероприятия необходимо осуществить для создания на основе указанных частей помещения 3-Н самостоятельных обособленных нежилых помещений, пригодных для дальнейшего независимого использования и соответствующих строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам?
Примечание: согласно техническому паспорта помещение №3-Н, площадью 82,6 м.кв., состоит из трех помещений (л.д. 25):

- № 1 – площадью 47,8 м.кв.;

- № 2 – площадью 32,8 м.кв.;

- № 3 – площадью 2,0 м.кв.

причем помещения №2 и №3 (общей площадью 34,8 кв.м.) являются взаимосвязанными и рассматриваются совместно.

 

      В ходе исследовании использованы следующие официальные разъяснения и нормативно-правовые акты:

  • Градостроительный Кодекс РФ;
  • ФЗ №384 от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
  •  Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. N 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (с изменениями и дополнениями)
  • СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
  • СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;
  • СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация. (Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85),
  • СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»,
  • СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2)
  • СП 112.13330.2011. «Актуализированная версия СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями N 1, 2)
  • СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».  (Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003).
  • СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с Изменением N 1
  • СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"
  • СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий"
  • ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий»;
  • ГОСТ Р 53778- 2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
  • «Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном хозяйстве» (ФГУП ВНИИНТПИ) 2006 г;
  • А.Ю.Бутырин «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы» ОАО "Издательский Дом "Городец", 2006;

 

Порядок исследования:

 

Экспертом, 21.07.2013 г. в 12 час. 10 мин., в присутствии представителя Заявителя Павлова Ю.Д., был произведен натурный осмотр объекта исследования, а именно, нежилого помещения площадью 82,6 кв.м. по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н. В ходе осмотра проводилось выборочное фиксирование материалов, имеющих отношение к объекту исследования на цифровую камеру.      

Технические средства:

- цифровая камера «SONY DCR-SR85»;

- рулетка GEOBOX РК2-20;

         - цифровой лазерный дальномер «Leica DISTO».

    

ИССЛЕДОВАНИЕ:

  Проводилось методом анализа и сопоставления данных в представленных для исследования документах, имеющих отношение к предмету экспертизы с нормативной литературой и результатов натурного обследования с нормативными требованиями. 

     В результате исследования установлено, что объект исследования представляет собой нежилое помещение общей площадью 82,6 кв.м., расположенное в подвальном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н и состоит из нежилого помещения площадью 47,8 кв.м., имеющего отдельный, изолированный от жилых помещений дома №3, вход с улицы;  на момент осмотра помещение  сухое чистое,  функционирует, как продовольственный магазин по продаже бакалейных товаров и напитков; в помещении имеется электроосвещение и электроснабжение (установлены шкафы прохладительных напитков  и торговое оборудование), без установки приборов учета, а также имеются два радиатора отопления установленные под окнами, высота помещения составляет 2,46 метра и нежилого помещения площадью 34,8 (32,8+2,0) кв.м., имеющего отдельный, изолированный от жилых помещений дома №3, вход со двора;   разделённого легкими перегородками  из металлических тонкостенных профилей, облицованных с двух сторон гипсокартонными листами на непосредственно помещение кладовой бакалейных товаров и прохладительных напитков, коридор, кладовую, а также санузел; на момент осмотра помещение сухое чистое и функционирует, как подсобное помещение для размещения магазина в соседнем  помещении площадью 47,8 кв.м.; в помещении имеется электроснабжение и электроосвещение (с установленным электрическим шкафом и приборами учета электроэнергии), отопление, централизованная система холодного и горячего водоснабжения, с установленными приборами учета на каждом трубопроводе, централизованная канализация; высота помещения составляет 2,00 метра; ограждающими конструкциями нежилого помещения являются кирпичные стены шириной более 0,5 метра; пол и перекрытие бетонные. Между собой помещения имеют проход с закрывающейся дверью.

   Рассматриваемые в исследовании помещения являются не жилыми. Для помещений такого рода, особенное значение имеет предназначение помещения. По своему предназначению нежилые помещения, условно, можно разделить, на:

•          образовательные: площади детсадов, вузов, школ;

•          здравоохранения: изолированные пространства поликлиник, больниц, станций скорой помощи, медицинских пунктов;

•          торговли, общественного питания: площади входят в состав магазинов, продовольственных и промтоварных, имущественных комплексов, которые производят и реализовывают продуктовые изделия, ресторанов, столовых, кафе;

•          административно-управленческие: офисы;

•          коммунально-бытового обслуживания: площади ателье, ремонтных мастерских, химчисток, диспетчерских пунктов, предприятий ритуальных услуг;

•          отдыха и развлечений: залы кинотеатров, ночных клубов;

•          иная недвижимость.

   Для каждого из перечисленных предназначений необходимы помещения со своими характеристиками.

    В вопросе определения не указывается непосредственно для каких нужд (для чего должны быть предназначены) помещения площадью 47,8 кв.м., и 34,8 кв.м., являющиеся в настоящее время частями помещения с общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н, поэтому эксперт рассматривает возможность формирования обособленных изолированных помещений площадью 47,8 кв.м., и 34,8 кв.м. исходя из общих требований, предъявляемых к нежилым помещениям, расположенным в жилых многоквартирных домах.

   Принимая во внимание расположение исследуемых помещений, их необходимо рассматривать, как помещения встроено-пристроенные, согласно п.3.22, Приложения Б. Термины и определения. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»,

« …3.22, Помещение, располагаемое в габаритах здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов здания более чем на 1,5 м.».

А также, как общественные, согласно п.3.21, Приложения Б. Термины и определения. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»,

« …3.21.помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района, и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Госсанэпиднадзора».

     Возможность нахождения нежилых и общественных по своему назначению помещений в составе помещений многоквартирного жилого дома обусловлено положениями СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»,а именно:

«…4.10 В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека …»

 также размещение подобного помещения не противоречит, следующему положению СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», что

«….Не допускается размещать:

специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);

все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч*; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м); бани;

предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;

прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м; общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты.

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

4.11 В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10 настоящего документа и в приложении Д СНиП 31-06…».

ПРИМЕЧАНИЕ: указанное положение входит в перечень, установленный Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (с изменениями и дополнениями).

 

    Помещения площадью 47,8 кв.м.  и 34,8 кв.м. имеют отдельный, изолированный от жилых помещений дома №3, вход с улицы, что соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, а именно:

- п. 3.3. СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"

«…3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.»;

- п. 6.9 СП 112.13330.2011. «Актуализированная версия СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями N 1, 2).

«6.9…Выходы из подвальных и цокольных этажей, являющиеся эвакуационными, как правило, следует предусматривать непосредственно наружу обособленными от общих лестничных клеток здания...»

   Причем размеры выходов помещения площадью 47,8 кв.м.  (1,97х1,08) и помещения площадью 34,8 кв.м. (1,92х1,02) ( см.рис.2), соответствует положениям п.4.2.5. СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с Изменением N 1)», а именно:

 «…4.2.5 Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина выходов в свету - не менее 0,8 м, за исключением специально оговоренных случаев…»

  Помещение площадью 34,8 кв.м. не имеет естественного освещения (отсутствуют окна), что допускается положениями таблицы 2, главы II. «Гигиенические требования к естественному освещению помещений жилых и общественных зданий», Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", в соответствии с назначением помещения.

   Помещение площадью 47,8 кв.м. не имеет собственного санузла и не оборудовано системами водоснабжения и канализации, что допустимо действующими нормами, но только в соответствии с назначением помещения, так, например, положения   СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2), устанавливают требования:

«…5.40 Устройство уборных в здании, где по расчету одновременно может находиться менее 50 человек или время нахождения посетителей по технологическим параметрам обслуживания менее 60 мин, предусматривается по заданию на проектирование. В административных, медицинских и социальных учреждениях, где проводится прием посетителей, устройство уборных для посетителей обязательно.»

«..5.42...Для предприятий площадью торгового зала менее 300 м  включительно необходимость уборных устанавливается заданием на проектирование…»

из которых очевидно, что наличие уборной (санузла) не является обязательным, а может предусматриваться решением собственника при определении назначения помещения.

    В результате исследования установлено, что приборы учета расхода электроэнергии отсутствуют в помещении площадью 47,8 кв.м., что согласно положений СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2), делает не возможным его самостоятельное использование, а именно п.8.2

«…При централизованном снабжении холодной и горячей водой, электроэнергией, газом и теплом и при наличии в здании нескольких групп помещений, принадлежащих разным организациям или собственникам, каждая группа помещений должна быть оснащена приборами автономного учета расхода энергии и воды.»

ПРИМЕЧАНИЕ: указанное положение входит в перечень, установленный Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (с изменениями и дополнениями).

    

      В результате исследования установлено, что помещения площадью 47,8 кв.м.  и 34,8 кв.м., как части помещения площадью могут использоваться, как самостоятельные объекты недвижимости, но только с учетом ограничений, налагаемых положениями

СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»; СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2); СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий" согласно функционального назначения помещений.

      Причем помещение площадью 34,8 кв.м. пригодно для самостоятельного использования на момент осмотра, а в помещении площадью 47,8 кв.м.  для самостоятельного использования необходимо провести мероприятия по оборудованию данного помещения приборами учета электрической энергии отдельно от помещения площадью 34,8 кв.м.

 

ВЫВОДЫ:

Вопрос 1.
Формирование обособленных изолированных помещений площадью 47,8 кв.м. и 34,8 (32,8+2,0) кв.м., являющихся в настоящее время частями помещения с кадастровым номером 222:33:0009998:0809 общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малиновая, д. 3, лит. В, пом. 3-Н, как самостоятельных объектов недвижимости и их постановка на кадастровый учет возможна, но при этом функциональное назначение помещений ограничено согласно положениям:

- СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» в части соблюдения требований Федерального Закона №384 от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

- Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий".

Вопрос 2.
Для создания на основе указанных частей помещения 3-Н самостоятельных обособленных нежилых помещений, пригодных для дальнейшего независимого использования и соответствующих строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам необходимо осуществить мероприятия по установке отдельного прибора учета расхода электроэнергии, непосредственно, в помещении №1 площадью 47,8 кв.м., что предписывается положением СП 118.13330.2012*» Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1, 2)", в части соблюдения требований Федерального Закона №384 от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

 

 

ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз»