На основании постановления о назначении судебной экспертизы оценки стоимости имущества от 22.09.2014 г. старшего следователя отдела по Гранитному району ГСУ СК РФ по г. Санкт-Петербургу Васильевой К.С. по материалам уголовного дела N900300.
 

известны эксперту в объёме, изложенном в постановлении о назначении судебной и экспертизы по материалам уголовного дела №900300.

1. Какова была стоимость нежилого помещения, площадью 136,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мирная, д. 100, лит. П на 15.02.2012 г.?

2. Влияет ли на оценочную стоимость имущества техническое состояние нежилого помещения?

3. Если да, то как влияет техническое состояние на оценочную стоимость нежилого помещения, площадью 136,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, ул. Мирная, д. 100, лит. П на 15.02.2012 г.?

1. Копия постановления о назначении судебной экспертизы от 22.09.2014 г.
2. Заверенная копия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N1000 от 10.02.2010 г. на 7 л.
3. Заверенная копия договора об ипотеке N23-А/89 от 15.11.2012 г. на 5 л.
4. Заверенная копия кадастрового паспорта помещения на 2 л.
5. Заверенная копия справки для расчета арендной платы на 2 л.
6. Заверенная копия плана вторичного объекта недвижимости на 1 л.
7. Заверенная копия ситуационного плана участка на 1 л.
8. Заверенная копия справки «Городская оценка недвижимости» на 1 л.

Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мирная, д. 100, лит. П, кадастровый номер 98:0:6000:0:15:0, общей площадью 136,6 кв.м, находящееся на 1-м этаже.

Согласно существующему административно ‑ территориальному делению, оцениваемый Объект находится на территории Лунного района г. Санкт-Петербурга.
Ближайшие станции метро:
Гранитная 430 м; Лунная 1,0 км.

Описание Объекта оценки составлено на основании копии кадастрового паспорта помещения, копии плана вторичного объекта недвижимости и копии ситуационного плана участка:
Адрес местоположения - г. Санкт-Петербург, ул. Мирная, д. 100, лит. П.;
Кадастровый номер - 98:0:6000:0:15:0;
Общая площадь оцениваемого помещения, кв. м - 136,6;
Тип помещения - нежилое;
Назначение - торговое (Предполагаемое использование – магазин);
Этаж расположения - первый этаж.
План помещения :
Входы в помещение - 1 отдельный с улицы и 1 отдельный со двора;
Элементы благоустройства объекта оценки – электроснабжение, водоснабжение, отопление,
канализация;
Высота помещения, м - 2,98;
Заглубление помещения, м - нет;
Обременения - оценка производится без учета обременений;
Состав оцениваемых прав - оценке подлежит право собственности.                                         

Расчет рыночной стоимости объекта оценки проводился в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, сравнительный подход не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
• Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

В качестве единицы сравнения используется стоимость за 1 кв. м общей площади помещения. В процессе оценки стоимость 1 кв. м общей площади объектов-аналогов приводятся к стоимости 1 кв. м общей площади объекта оценки через систему корректировок.

Эксперт-оценщик использовал имеющуюся в распоряжении информацию о ценах предложений на объекты недвижимости аналогичного функционального назначения для использования этих данных при определении значения рыночной стоимости объекта. При этом следует отметить, что некоторые представленные аналоги являются лишь предложением, а не фактом состоявшейся сделки.
Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов, по которым требуется проведение корректировок) осуществлялся экспертом-оценщиком с учетом позиционирования объекта оценки торгового помещения, а также сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов (корректировки проводились только по тем ценообразующим факторам, по которым существуют отличия между аналогами и объектом оценки).

Учитывая позиционирование объекта оценки, для рассматриваемой недвижимости наиболее значимыми ценообразующими фактором является местоположение объекта (интенсивность человекопотока), состояние объекта, площадь, этажность помещения. Данные характеристики является решающими для представленной выборки.

Кроме указанных выше элементов сравнения, также необходимо проанализировать соответствие объектов-аналогов объекту оценки по стандартным для оценки любого типа недвижимости элементам сравнения, таким как качество прав, время и условия сделки и пр.

Таким образом, оценщик выделил следующие группы элементов сравнения, влияющие на стоимость объекта оценки и аналогов.

Первая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются в расчете путем проведения последовательных абсолютных и процентных корректировок):

• передаваемые имущественные права;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка.

Вторая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются путем составления квалиметрико-статистической модели):

• площадь помещения, кв.м;
• состояние помещения;
• проходимость (интенсивность «человекопотока»).

Корректировки по первой группе элементов сравнения

Поправка на передаваемые права

Данная корректировка отражает различия в качестве передаваемых прав при проведении сделок с объектами-аналогами и объектом недвижимости. В качестве передаваемого права по всем сделкам выступает право собственности на объект недвижимости, поэтому корректировка на условия передачи прав не проводилась. Оценщик принимает эти условия равноценными для аналогов и объекта оценки.
Поправка на условия финансирования

Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, платеж по сделке осуществляется не денежными средствами, а эквивалентом денежных средств.

В данном случае все объекты-аналоги и рассматриваемый объект выставлены на рынок с целью продажи в условиях типичной рыночной схемы. Платеж по сделке осуществляется денежными средствами, из этого следует, что корректировка на условия финансирования не требуется.

Корректировка на тип сделки

Корректировка на условия сделки отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа объекта может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. Цена реальной сделки может отличаться от цены предложения за счет торга между покупателем и продавцом при достижении итоговой цены. В 2013 году на рынке на типичные скидки на уторговывание лежали в диапазоне – 0-10 %. В своих расчетах эксперт принял корректировку на условия сделки на уровне – 5%.

Поправка на состояние рынка (дата сделки)

По данным источников информации, все представленные аналоги были выставлены на продажу в марте 2012 года, поэтому поправки на дату сделки не требуется.

Корректировки по второй группе элементов сравнения

Для проведения корректировок по вторым элементам сравнения, т.е. физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты собственности, не связанные с недвижимостью (в данном случае не производится, так как в цены объектов аналогов и объекта оценки не включается цена каких либо других компонентов собственности, не связанных с недвижимостью, напр. оборудования), используется техника качественных корректировок.

Для определения рыночной стоимости одного кв. м оцениваемого объекта в результате проведения корректировок по второй группе элементов сравнения оценщики сформулировали наименование ценообразующих факторов, по которым производится сравнение объектов-аналогов и объекта оценки, следующим образом:

• площадь помещения, кв.м;
• состояние помещения;
• проходимость (интенсивность «человекопотока»).

Качественным значениям параметров были сопоставлены числовые значения:

Назначение весовых коэффициентов ценообразующим характеристикам определялось по принципу «чем лучше характеристика, тем выше значение весов характеристик".

Метод расчета весовых коэффициентов на основе нормированных расстояний в пространстве ценообразующих факторов

Для формализованного расчета весовых коэффициентов использовался метод, основанный на анализе характеристик каждого объекта-аналога и расчете степени близости к объекту исследования. Метод дает хорошие результаты даже в случае, если между объектом исследования и аналогами имеются существенные различия в характеристиках. Значение стоимости объекта исследования рассчитывался как средневзвешенная величина по степеням "близости" объектов-аналогов. Алгоритм определения средневзвешенного значения следующий.

Имеется N количество объектов-аналогов. Сравнивая аналоги с объектом оценки, определяется множество ценообразующих факторов, по которым имеются отличия. Пусть количество таких факторов равно t. Таким образом, объект исследования и каждый из объектов-аналогов можно описать совокупностью значений по т факторам:

(x₀₁,x₀₂,…,x_0m) – объект исследования;

(x_i1,x_i2,…,x_im) – i-й объект – аналог,

Необходимым условием применения данного метода является возможность представления значений рассматриваемых ценообразующих факторов в количественном виде. В итоге выполнения предварительного этапа должна быть сформирована матрица М (матрица состояния) размерностью (N + 1) х m, в которой построчно записаны характеристики объекта исследования (1 строка) и объектов-аналогов:

М=

2. Формирование матрицы сравнений

Значения первой строки матрицы M вычитаем из соответствующих элементов всех последующих строк. В результате получаем матрицу размерностью :,

где:

Таким образом, каждый элемент матрицы сравнения  характеризует отличие i-го объекта-аналога от объекта исследования по j-му фактору.

2. Нормирование матрицы сравнений

Для того чтобы уйти с различных единиц измерения столбцов матрицы , необходимо пронормировать каждый элемент матрицы следующим образом:

Т.е. каждый элемент матрицы необходимо разделить на корень квадратный из суммы квадратов всех элементов соответствующего столбца. Таким образом, мы получаем нормированную матрицу сравнения ∆М*. Для контроля вычислений необходимо выполнить проверку, использующую свойство нормированной матрицы, а именно, сумма квадратов элементов в каждом из столбцов должна быть равна 1.

3. Определение весовых коэффициентов.

На основе матрицы рассчитывается расстояния по формуле.

Графическая интерпретация полученного результата: в n-мерном евклидовом пространстве в качестве центра координат выступает объект оценки, а каждому объекту-аналогу соответствует отдельная точка, отдаленная от центра координат (объекта оценки) на расстояние Очевидно предположить, что чем меньше величина ,тем ближе j-й объект-аналог к объекту исследования, т.е. данная величина использовалась в качестве меры близости аналога к объекту исследования.

Каждой величине можно сопоставить обратную ей величину , которая может быть преобразована в весовой коэффициент по формуле:

Очевидно, что полученные весовые коэффициенты удовлетворяют условию нормировки:

4. Определение стоимости объекта исследования.

С учетом найденных весовых коэффициентов стоимость объекта оценки определяется по формуле:

,где: Сi,- — стоимость i-го объекта-аналога.

Следует учесть, что данный метод гарантированно дает результат стоимости объекта исследования, не выходящий за границы интервала стоимостей использованных объектов-аналогов.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в хорошем состоянии:

Зная весовые коэффициенты, определим стоимость 1 кв.м. объекта исследования как средневзвешенную величину по стоимости объектов - аналогов:

 151 448 (руб. за 1 кв.м. без учета НДС).

Рыночная стоимость объекта оценки в хорошем состоянии будет равна:

136,6 х 151 448 = 20 687 797 руб. без учета НДС,

округленно - 20 690 000 (Двадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей без учета НДС.

   Расчет рыночной стоимости объекта оценки в удовлетворительном состоянии:

Зная весовые коэффициенты, определим стоимость 1 кв.м. объекта исследования как средневзвешенную величину по стоимости объектов - аналогов:

 141 388 (руб. за 1 кв.м. без учета НДС).

Рыночная стоимость Объекта оценки в удовлетворительном состоянии будет равна:

136,6 х 141 388 = 19 313 601 руб. без учета НДС,
округленно - 19 310 000 (Девятнадцать миллионов триста десять тысяч) рублей без учета НДС.

Рыночная стоимость объекта оценки, нежилого помещения, площадью 136,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мирная, д. 100, лит. П на 15.02.2012 г., в хорошем состоянии без учета НДС, округленно составляет:
20 690 000 (Двадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей без учета НДС. Да, на стоимость имущества техническое состояние нежилого помещения влияет. В случае если техническое состояние оцениваемого помещения находилось:
- в хорошем состоянии, то рыночная стоимость составляет
20 690 000 (Двадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей без учета НДС.

- в удовлетворительном состоянии, то рыночная стоимость составляет
19 310 000 (Девятнадцать миллионов триста десять тысяч) рублей без учета НДС.